说句实在话，这两年谈楼市，身边人大多是叹气的。摩根士丹利邢自强7月8日在前海行业论坛抛出的那番话，能刷屏财经群，就是因为戳中了痛点。
他说这轮六年的地产下行，最难的阶段可能快过去了。我们看这个判断，得先冷静下来。
它不是让我们冲进去买房的号角，也不是说苦日子彻底翻篇。它更像一个信号，告诉我们市场正在慢慢换挡，从急跌进入了慢磨的状态。
先聊聊邢自强的底气从哪来。他们团队做这个判断，靠的是全球地产周期的老规律。
翻一翻数据就知道，日本、美国、香港这些地方的地产深度调整，基本都在6到7年这个区间见底。国内这轮下行从2020年＂三道红线＂落地算起，到今年年中差不多正好第六年。
时间对上了，一线数据也开始转暖，两条线合到一块，才有了这次＂接近尾声＂的说法。大摩这几年对国内楼市的判断，回头看还算准。
2024年底他们就说过，2025年楼市还得继续探底，新房成交和开发投资都会往下走，真正的修复得等到2026年。去年全国新房销售额稳在8.39万亿低位，多数城市房价一直阴跌。
进到2026年，一线城市才开始冒头。方向上他们没跑偏，但坦白讲，早期他们低估了三四线的跌幅，也低估了新房成交萎缩的力度，这个我们心里得有数。
到了2025年年中，大摩又发过一次声，说二季度新房销售触底，四季度会有小反弹。大盘没走出V型，但一线和核心二线的好房子，从2025年末到2026年初确实卖动了。
同时也提醒了一句，尾声不等于牛市，后面是漫长的磨底期。
支撑判断的是真金白银的数据。国家统计局6月发的5月房价数据里，北上广深二手住宅价格环比已经连涨三个月，5月整体环比涨0.4%，上海、深圳都涨了0.6%。新房这边，一线新建商品住宅价格连涨四个月，5月涨幅还在扩大，只有北京微跌0.2%。
那些甩卖的低价房源明显少了，愿意咬牙加价的买家开始出现，这个变化很实在。成交量也在配合价格走。
北京市住建委数据：5月二手住宅网签15974套，环比下降10.7%，同比增长11.9%，创近5年同期新高；上海二手房网签突破2.8万套，刷了六年同期纪录。易居研究院、中金公司这两家机构都确认，四大一线楼市拐点已经落地。
我们身边如果有做中介的朋友，今年上半年应该能感觉到，看房的客户比去年多了不少，虽然砍价还是狠，但至少人愿意进店了。还有个变化容易被忽略——房子的租金回报开始有点意思了。
核心城市二手住宅租金回报率基本在1.6–2.0%区间，与十年期国债收益率靠拢。高盛明确指出上海深圳两地市场仍缺乏正向持有收益（租金收益率低于房贷利率），只是息差处于过去十年最紧缩水平。
房产的金融属性在收缩，居住加保值这两条腿正慢慢站起来。除了大摩，其他大机构也在陆续表态，高盛的态度变得挺快。
2026年1月他们还偏悲观，说国内房价还有10%的下调空间，市场要等到2027年才能见底。高盛2026年4月报告预测上海和深圳将于2026年底左右触底，较其他一二线城市提前6–24个月，2025年底至2028年底沪深房价约有15%的累计上涨空间。
中信证券6月的研报更直白，认为2026年下半年行业长期底部就要确立，核心城市供需反转的信号已经很足。
分歧当然也没少。瑞测算一线城市2026年再跌10%、2027年再跌5%。住建部原总经济师赵晖也提醒过，参照日本地产泡沫的完整调整周期，国内这轮时间可能拉得更长，别急着套用6年的公式。
做决策的时候，我们多听几家的声音，比抱着一份研报当圣旨要靠谱得多。不过所有大机构在一件事上高度一致——全国普涨没戏了，城市之间的极端分化会是未来几年的常态。
以前那种一有风吹草动全国房价齐涨齐跌的时代过去了。以后可能出现的画面是，深圳南山某个盘涨了20%，河北某县城的盘还在跌15%，两件事同时发生一点不冲突。这个新规则，我们越早接受越好。
把镜头从一线拉到全国，才能看清＂尾声＂这两个字的分量。1到5月全国新房销售面积同比下滑10.8%，好在跌幅连续三个月收窄。
70城新房价格指数同比跌幅在连续8个月扩大后，5月首次收窄（从3.7%收窄至3.6%）——同比指标转向的方向性意义远大于环比。
库存这边也开始松动。全国商品房待售面积连续三个月同比回落，2021年以来一直往上堆积的趋势算是刹住了。
但城市差距实在悬殊——一线新房去化周期只要13.3个月，三四线高达32.4个月。同一片国土，两个完全不同的市场。
三四线的库存压力，短期看不到根本缓解的希望，指望它们跟一线同步回暖，不太现实。
政策层面今年的主线很清楚——托底不刺激，保留限购的只是极少数一线核心区。
保交楼专项资金实行闭环管理，购房者最怕的烂尾风险大幅缓解。这些政策没搞大水漫灌，重点在稳预期、化风险，跟以往那种强刺激完全不是一个路数，这一点值得我们琢磨。
购房情绪也在慢慢缓过来。中指研究院跟踪的购房信心指数连续三个月回升，恐慌性抛售基本看不到了。
大家不再瞎观望，也不再瞎乐观，转而按自己的实际需要挑房子。这种理性回归其实是好事。
市场健康与否，不看涨得多凶，而看买卖双方能不能坐下来平静谈价，这一步走出来了，比什么都强。即便机构都说尾声到了，现实里的坎儿还是不少。
三四线和城市远郊新区库存积压严重，人口还在往外流，房价中长期承压，跟一线没法比。居民收入和就业环境也压着购房需求。
互联网企业裁员、应届生就业竞争加剧，新增刚需的购买力上不来。再加上大量遗产房源持续涌入二手市场，供给面长期宽松，价格想大涨很难。
更根本的变化在底层逻辑。房地产从拉动经济的支柱产业，转向了民生基础产业。
政策层面不会再有大规模刺激，房产投机增值的空间基本没了，居住属性回到C位。这个定位一变，我们买房的思路也得跟着变。
看中就买，选对地段和品质，别再幻想短线赚快钱。最后想跟大家说几句心里话。摩根士丹利这份判断可以当参考，不能当置业指南。全国不会普涨，只有城市、地段、房源的分层行情。
刚需就别赌短期涨跌，看中出手；改善盯核心地段的优质盘；投资得把租金回报率当硬杠杠。楼市的暖意是慢慢渗出来的，不会一夜之间烧起来。
我们顺着周期理性买房，把每一分钱花在真正契合自己生活的那套房子上，才是最踏实的选择。
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