经过这轮长达5年的楼市深度调整，现在不少人对买房这事彻底躺平了，信心低到了谷底。究其根本，无非是收入受内外部环境影响，没了以往的稳定增长；再加上结婚率、生育率一路走低，2026年一季度全国结婚登记169.7万对，同比降6.24%，这都连续第七年下滑了。手里的钱攥得紧，市场的房子看得淡，大家对楼市是真没脾气了。
咱得客观说，楼市从没有只涨不跌的神话，也不会有永远阴跌的市场。这轮深度调整下来，不敢说所有城市的楼市泡沫都挤得一干二净，但大体上已经进入底部区域盘整了。至于这个盘整期会持续多久，没人能给出准数，但城市间的节奏很明确——肯定是“大城市先稳，中小城市后稳”，这是市场规律，谁也拗不过。
现在大家最关心的问题，莫过于盘整结束后，是不是所有城市房价都能回到2019-2021年的高点？答案显而易见：肯定不会。这不是随口乱说，而是有成熟的国际经验和历史参照的，咱们看看房地产发展历程完整的美国、日本，就能找到答案。
先看日本，1990年楼市泡沫破裂后，全国房价一泻千里，不少地方跌幅超70%，无数家庭断供破产，银行坏账堆积。但三十多年后的今天，日本仅有约5%的城市房价创出了泡沫期后的新高，核心就是东京都心6区（千代田、中央、港区等），2025年东京23区新建公寓均价已达1.36亿日元，较1991年泡沫期上涨67%，市中心区更是逼近2亿日元，上周和做海外房产的朋友聊起，东京港区一套80㎡精装公寓，成交价已突破2.2亿日元，比去年涨了15%；大阪、名古屋的核心都市圈局部也实现回暖，而绝大多数地方城市房价依旧在低位徘徊，有些小城市的房子甚至成了“负资产”，送都没人接手。
再看美国，2008年次贷危机后全国房价暴跌，不少城市跌幅达40%-50%，但复苏后走势分化明显：核心都市圈普遍企稳创新高，旧金山、纽约、洛杉矶这类顶级城市表现尤为突出，旧金山靠硅谷科技产业聚集高薪岗位，2025年硅谷核心区一套90㎡住宅均价超200万美元，较危机前涨了80%；纽约、洛杉矶依托全球资本和优质资源，房价一路刷新历史纪录，而中小城市的复苏节奏则慢得多，涨幅也远不及核心城市。
为什么美、日楼市会走出这样的分化走势？透过现象看本质，其实都逃不过一个公认的楼市逻辑：短期房价看土地供应节奏，中长期走势则由货币环境松紧与人口流向共同决定。这个逻辑放之四海而皆准，咱们中国的楼市，自然也不例外。
怎么理解这句话？短期来说，一个城市如果持续控制土地供应，近一年都鲜有住宅用地出让，住房上市量就会减少，市场预期也会随之改变，房价自然容易走高。国内2015年那波房价上涨，不少城市就是靠“控土地、去库存”的政策拉动，这个逻辑，经历过的人都深有体会。
但土地供应终究只是短期调控手段，根本左右不了房地产的长期走势。长期来看，楼市走向主要看两大因素：金融和人口。金融方面，核心就是通胀程度和货币宽松节奏，货币一旦放水，建材、人工等建房成本都会上涨，房子作为商品，价格自然会跟着涨。从长期趋势来看，货币供应量稳步增加是必然的，毕竟我们还处于发展中国家阶段，看看那些发达国家至今还在适度印钞，咱们没理由逆势而行。
关键问题来了：金融政策对全国所有城市都是一致的，是不是意味着所有城市房价都会跟着涨？答案当然是否定的，因为还有一个更关键的决定性因素——人口。人口直接对应着住房需求，经济学的基本原理早就说透了：价值来源于需求，没有需求，再贵的东西也会失去价值，房价最终还是要看人口的脸色。
看到这里，大家心里应该就清楚了：未来中国这5%房价能创新高的城市，本质上就是人口净流入处于全国5%顶端的城市。咱们算笔账：全国地级市+直辖市共297个，县级市397个，合计694个城市，按5%筛选下来约35个，结合实际人口流动的集中度，核心就是约25个城市，这就是未来楼市最具潜力的核心梯队。
这里要特别说下北京和上海这两个特例——它们不是没有人口吸引力，而是被政策设定了人口上限（北京2300万、上海2500万，这是国务院批复的国土空间规划红线），属于“主动控制人口”而非“没人愿意来”。更关键的是，这两个城市的人口流入门槛极高，进来的基本都是高端人才、高收入群体，属于实打实的“高端购买力”。2025年上海通过人才引进和居转户通道落户约7.6万人，其中3.7万是高端人才；北京海淀、朝阳等核心区的人才资源总量超150万人，外籍人才近4万，占全市近一半。2026年4月数据显示，北京二手房环比涨幅0.6%领跑全国，上海核心区优质小户型议价空间比去年缩了近一半，背后就是这种高端购买力的持续支撑。
下面咱们把这25个核心城市的人口流动和核心产业一条条说清楚，数据均来自国家统计局2025年人口变动抽样调查、各城市统计局年度公报，人口净流入排序（作为入围排序，不作为房产潜力排序）：
1. 贵阳：近10年累计净流入280万，2025年19.96万；核心产业大数据、AI、软件服务
2. 深圳：近10年累计净流入290万，2025年19.94万；核心产业高端制造、AI、生物医药、新能源
3. 合肥：近10年累计净流入210万，2025年14.9万；核心产业新能源汽车、半导体、量子科技
4. 广州：近10年累计净流入230万，2025年15.1万；核心产业汽车制造、电子信息、跨境电商
5. 西安：近10年累计净流入200万，2025年11.9万；核心产业半导体、新能源、航空航天
6. 杭州：近10年累计净流入270万，2025年10.8万；核心产业电商AI、生物医药、高端装备
7. 上海：近10年累计净流入120万，2025年10.85万；核心产业金融、集成电路、生物医药
8. 武汉：近10年累计净流入220万，2025年9.9万；核心产业光电子信息、汽车制造、生物医药
9. 苏州：近10年累计净流入180万，2025年9.8万；核心产业电子信息、装备制造、生物医药
10. 成都：近10年累计净流入240万，2025年9.7万；核心产业电子信息、汽车制造、文创产业
11. 重庆：近10年累计净流入150万，2025年9.5万；核心产业汽车制造、电子信息、装备制造
12. 长沙：近10年累计净流入160万，2025年9.2万；核心产业工程机械、汽车制造、电子信息
13. 郑州：近10年累计净流入170万，2025年8.9万；核心产业汽车制造、电子信息、航空物流
14. 东莞：近10年累计净流入190万，2025年8.7万；核心产业电子信息、高端制造、工业机器人
15. 佛山：近10年累计净流入140万，2025年8.5万；核心产业家电制造、装备制造、智能家居
16. 宁波：近10年累计净流入130万，2025年8.3万；核心产业港口物流、高端装备、新材料
17. 青岛：近10年累计净流入120万，2025年8.1万；核心产业海洋经济、高端装备、生物医药
18. 厦门：近10年累计净流入110万，2025年7.9万；核心产业电子信息、生物医药、旅游会展
19. 南京：近10年累计净流入150万，2025年7.8万；核心产业集成电路、生物医药、软件服务
20. 济南：近10年累计净流入100万，2025年7.6万；核心产业高端装备、生物医药、智能制造
21. 福州：近10年累计净流入90万，2025年7.4万；核心产业电子信息、高端装备、数字经济
22. 泉州：近10年累计净流入80万，2025年7.2万；核心产业纺织服装、建材家居、高端装备
23. 北京：近10年累计净流入60万，2025年小幅净流出；核心产业金融、科技研发、数字经济
24. 无锡：近10年累计净流入70万，2025年7.0万；核心产业电子信息、装备制造、物联网
25. 常州：近10年累计净流入60万，2025年6.8万；核心产业高端装备、新能源、汽车零部件
常有人说，人口多有什么用？关键还是看经济。这话其实有点片面，我接触的不少房产中介朋友都有个共识：人口愿意用脚投票的地方，经济基本面一定差不了——毕竟没人会去没工作、没机会的城市扎根。人口持续流入的背后，必然是有优质产业、有稳定就业、有发展机会，能让年轻人赚到钱、扎下根，这本身就是城市经济发展向好的最直接证明。
上周去合肥出差，打车时司机师傅说，现在合肥的新能源工厂到处招工，年轻人愿意留下来，这就是产业带动人口的最真实体现；还有深圳的朋友吐槽，南山的科创园区常年缺人，高端人才落户的节奏一直没停过。反观那些人口持续外流的三四线城市和县城，产业薄弱留不住年轻人，结婚率下滑让婚房刚需彻底断层，再加上人均住房套数过剩，很多地方的住房去化周期长达30个月以上。我老家那个中部小县城，去年就有老旧小区传出“2万买60平两居”的消息，房价直接回到2010年水平，多套房持有者即便降价10万，房子依旧无人问津，这就是最真实的市场差距。
未来中国楼市，“普涨时代”已经彻底落幕，“分化时代”才是主旋律。这25个能跻身5%的城市，核心优势就是人口净流入带来的持续住房需求，再叠加产业、资源的聚集，成为楼市的“优等生”也就顺理成章。而北京、上海凭借政策限制下的“高端购买力筛选”，更是其中的“尖子生”，房价韧性和上涨潜力只会更强。
对于普通人来说，如果有能力，优先考虑这25个城市的核心区，尤其是北京、上海的优质地段，配套完善、需求稳定，房子的居住和保值属性都有保障；如果是抱着投资心态，建议彻底放弃房产投机，楼市的黄金增值期早已过去，把钱投在孩子教育、自身能力提升上，才是更靠谱的长期选择。
说到底，楼市的底层逻辑早已变了：房子不再是“买了就涨”的投资品，而是回归居住属性的消费品。未来，只有那些有人口、有产业、有持续需求的城市，才能站稳脚跟，甚至创出房价新高。
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