商品房陷阱265：聚焦上海楼市｜“对商品房预售合同条款无任何异议”为格式条款，不成为合同的内容
在上海商品房预售签约实务中，几乎所有开发商提供的制式《商品房预售合同》及补充协议中，都会出现一类通用固化条款：买受人已完整阅读、充分理解全部合同及补充协议条款，对所有内容无任何异议，自愿接受全部约束、放弃抗辩权利。
多数购房者误以为：只要签字确认“无异议”，后续就不能再主张条款不公、开发商违约、格式条款无效。
上海法院统一裁判口径明确：该类兜底式“全部无异议”条款属于典型格式条款，开发商未依法履行提示、说明义务的，直接不成为合同内容，对购房者无法律约束力。
一、楼市高频陷阱：开发商通用“兜底免责条款”模板
上海在售新房预售合同、补充协议、签约确认单里，最常见的陷阱条款原文如下：
1. 买受人已审慎阅读、充分理解本合同及全部补充条款、附件内容，对条款含义、权利义务、风险后果已完全知晓，对全部条款无任何异议；
2. 买受人自愿签署本合同，自愿放弃以条款不公平、未告知、未提示、重大误解等为由主张无效、撤销或不生效的权利；
3. 双方确认本合同所有条款均为双方真实意思表示，不存在格式条款、霸王条款或单方免责情形。
陷阱核心逻辑：开发商试图通过一纸“全盘无异议”格式兜底，预先锁死购房者所有维权路径，后续购房者若主张层高不足、面积误差、虚假宣传、配套缩水、违约金过低等问题，开发商均会以此条款抗辩：你已签字确认无异议，无权追责。
二、法律定性：该类条款依法不成为合同内容
1. 核心法律依据（《民法典》及司法解释）
《民法典》第496条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
合同编司法解释第十条：明确格式条款提示说明义务的认定标准，兜底式、概括式免责与弃权条款，属于与购房者有重大利害关系的核心条款，必须单独、显著提示并专项说明，不能以整体签字替代。
2. 上海法院终审固定裁判规则
结合上海一中院、闵行、浦东、松江等多地判例，形成统一裁判标准：
（1）概括性“全部无异议、全部自愿接受”条款，属于标准格式条款，由开发商单方预先拟定、重复使用、签约时不容协商，完全符合格式条款法定特征；
（2）该条款直接产生免除开发商责任、限制购房者主要维权权利、预先放弃法定抗辩权的重大法律后果，与购房者权益高度相关；
（3）开发商仅让购房者通篇签字、无单独加粗、无弹窗提示、无专项口头说明、无单独确认勾选的，一律认定未履行法定提示说明义务；
（4）未履行提示说明义务的兜底弃权条款，直接不纳入合同内容，自始对购房者无约束力，不影响购房者后续依法主张违约赔偿、条款无效、撤销等权利。
三、关键区分：“签字”≠“认可格式条款有效”
大量购房者存在认知误区，上海法院裁判直接破除误区：
❌ 误区：本人签字=认可所有条款=自愿放弃异议=不能维权
正解：签字仅代表签约行为，不代表对格式免责、兜底弃权条款的有效认可。对于重大利害关系格式条款，法律效力以开发商是否履行单独提示+专项说明为唯一标准，而非以最终签字为准。
法院明确：购房者在信息不对称、开发商统一制式签约、无协商空间的前提下签署的“全盘无异议”声明，不属于真实意思的有效弃权，不能剥夺购房者法定维权权利。
四、两类条款层级：不成为合同内容 VS 条款无效
购房者无需混淆两类法律后果，本次陷阱对应的是更直接的维权结果：
1. 不成为合同内容（本案核心）
开发商未提示、未说明的“全部无异议、放弃抗辩”兜底条款：自始不进入合同、无任何约束力，相当于该条款从未存在，购房者不受其约束。
2. 格式条款无效（叠加适用）
若该条款同时存在：不合理免除开发商违约责任、加重购房者责任、限制购房者索赔/解除合同等主要权利，即便开发商履行提示义务，依然可依据《民法典》第497条认定条款无效。
实务优势：此类兜底条款基本同时满足“未提示不纳入合同+内容不公无效”双重瑕疵，购房者维权胜率极高。
五、上海楼市实务场景：该条款不影响的全部维权范围
即便合同载有“全部无异议”条款，购房者依然可正常主张以下权利，法院均予以支持：
1. 房屋层高不足、净高缩水，主张层高违约赔偿；
2. 面积误差、重复计价、赠送面积未兑现，主张退赔差价及损失；
3. 学区、配套、规划宣传误导，主张虚假宣传违约赔偿；
4. 交房标准降低、装修减配、设施缩水，主张违约责任；
5. 逾期交房、逾期办证，主张违约金；
6. 合同违约金比例过低、单方权责不对等，请求法院调高违约金；
7. 其他开发商违约、侵害购房者合法权益的情形。
六、购房者签约与维权实操指南（上海专属）
1. 签约当场：留存免责证据
（1）签约时全程录音录像，重点记录：开发商未对“无异议兜底、弃权条款”进行单独讲解、专项提示；
（2）对未加粗、未高亮、未单独弹窗确认的格式兜底条款，拍照固定页面；
（3）可在签约备注处手写：对格式免责、兜底弃权、限制维权条款保留异议，不认可其效力。
2. 维权诉讼：固定核心抗辩观点
庭审可直接引用上海裁判口径表述：
案涉“对全部合同条款无任何异议、自愿放弃抗辩权利”的条款，系被告开发商单方预先拟定、重复使用的格式条款，该条款直接免除被告责任、限制原告法定维权权利，属于与原告有重大利害关系的条款。被告未对该条款履行单独提示、专项说明义务，依据《民法典》第496条及上海地区统一裁判规则，该条款不成为本案合同内容，对原告无法律约束力，被告以此抗辩原告维权无事实与法律依据。
七、最终总结（购房必记）
1. 预售合同中“全部条款无异议、自愿接受、放弃异议权”属于开发商通用格式陷阱条款；
2. 开发商无单独高亮、无专项讲解、无单独确认的，一律不成为合同有效内容；
3. 购房者签字≠放弃维权，不影响后续主张层高、面积、宣传、交房、办证等全部违约赔偿权利；
4. 上海法院对该类兜底霸王条款从严审查、优先保护购房者权益，购房者维权成功率极高。
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