高考最后一天，沈阳土拍市场炸出重磅消息：澜沧江街西-1号地块将在6月29日—7月10日14时挂牌交易。
乍一看平平无奇：小小2万平，起价才4101元，和中储物流这种地王根本没法比。
但翻开地图你会倒吸一口气：北皇姑四台子板块，上一回供地，还是遥远的2020年，它的挂牌，很有可能改变整个北皇姑的购房逻辑。
一、地块素描：起价低开，容积率降档
基础信息：地块位于澜沧江街与文溪路西南角，东邻华润•新凯旋，面积20097.72㎡，容积率≤1.8，限高60米，起始价4101元/建筑㎡。
教育资源扎实：距虹桥中学北部校区约200米，距珠江五校滦河校区约1200米
起价4101是贵还是便宜？
对比历史：2020年招商蛇口拿下隔壁北四台子村二期-2地块，起拍价4500元/㎡，成交5600元/㎡+配建2.7万㎡租赁住房+代建学校，实际综合成本超7000元/㎡。本次起价4101元/㎡，比六年前起拍价低了约9%，属实“友情价”。
对比同区域：2026年1月，皇姑首府新区北陵农场三期地块（容积率1.7）成交5010元/㎡。4101 ÷ 5010 ≈ 81.8%，相当于打了八二折。
当然结合它地块偏北，距离市中心有一定距离的事实，起价比较中肯，既有溢价空间，又保证拿地价不会太低。
真正的信号：容积率1.8北皇姑上一周期（2016-2021）楼盘容积率清一色≤2.0，产品以高层+小高层为主，瞄准刚需首改。
这次降到1.8且限高60米，意味着纯小高层甚至洋房成为可能。北皇姑正式从“走量”切换到“走质”——对憋了6年的地缘换房族，这是个迟到的好消息。
二、竞拍人及价格预测
头号种子：招商蛇口。
理由很简单：人家已经在这儿交了6年学费了。招商·公园1872从拿地到售罄，一路摸透了北皇姑的客群——他们多少钱能接受、喜欢什么户型、对学区有多执着。
现在板块断供，招商手里没粮了，补一块地继续干，顺理成章。而且招商近年在全国都在做“臻系”等改善产品线，1.8的容积率正好对口，继续在北皇姑深耕，符合战略布局。
其他潜在玩家：
万科、华润、保利、龙湖这些老面孔，在北皇姑都有已售罄的“前作”。老业主基数大，品牌号召力还在，如果拿地，可以直接吃“回头客”红利。
价格预测：2026年沈阳土拍回归理性，今年已成交地块几乎全部底价成交，平均溢价率为0%。因此，澜沧江街西-1号地块大概率以底价4101元/㎡或极低溢价成交，不太可能重现2020年的激烈拼抢。
三、对北皇姑的意义
第一，供地周期重启。澜沧江街西-1地块虽然只有两公顷，但它是北皇姑断供6年后的第一枪。根据皇姑区2026年政府工作报告，后续还有怒江北街西-1等共计27.55万平方米的5宗土地正在推进出让。其中怒江北街西-1地块占地约9.6公顷，容积率不大于2.2，体量远大于这宗地块。换句话说，这次只是开胃菜，后面的地块才是真正的“大招”。
第二，改善需求终于有出口。北皇姑二手房多为2016-2018年高层，当年买两室的现在二胎要换房，买三室的想接老人同住。不是不想换，是6年没新盘。
1.8容积率项目如果做出得房率90%以上、一梯一户、三室起步的产品，将带走一批地缘业主——人不搬走，房子升级，板块活力回归。
第三，学区竞争力↓ 产品力↑
虹桥中学和珠江五校仍然是硬通货，但“多校划片”的政策风向越来越明确，教育集团化也正在稀释“名校”的光环。未来的北皇姑，不能再靠着两所好学校闭眼吃饭了。低密社区+四代住宅+实用户型，才是留住老业主的真正底牌。
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