最近楼市最火的话题，莫过于核心城市的老破小突然“逆袭”。
北京西城、上海静安、广州天河的中介门店里，曾经无人问津的老房子，如今成了香饽饽。带看要排队，好房刚挂牌就被抢，房东坐地涨价几万也不愁卖。
放在半年前，这简直不敢想。那会儿老破小折价两成都难出手，客户挑三拣四，房东急得上火。如今画风突变，背后到底藏着什么逻辑？
很多人只看到“炒房”“造富”，但真相没那么简单。这不是单纯的资产炒作，而是《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号）落地后，一场由中央、地方、房企、居民四方合力推动的民生造福运动。资产增值，只是顺带的红利。
说白了，这不是政府独角戏，而是多方共赢的大工程。目标很明确：让老房子宜居，让老百姓得实惠，顺带让核心资产价值回归。
老破小之所以被嫌弃，根源全在“不好住”。住建部2026年5月最新数据显示，全国超过35%的城镇住房是2000年前建成的。没电梯、管网老化、停车难、缺养老托幼配套，是这类房子的普遍问题。
尤其对老年人来说，爬六七层楼是日常难题；水管漏水、电路老化，更是实打实的安全隐患。这些痛点，正是本轮城市更新要解决的核心。
现在买家抢老破小，不全是为了投机。刚需群体看重低总价上车核心城区，改善家庭看好改造后的居住品质，老小区业主更是盼着告别多年的居住痛点。
这份市场热度，本质是老百姓对“住得好、住得舒心”的迫切需求。从中央到地方，所有动作也都围绕“民生为本”展开，规划明确要为老破小“补短板、提品质”。
地方工作人员上门摸排居民真实需求，房企针对性制定改造方案，居民主动配合推进，大家目标高度一致：让老房子真正适合居住。
2026年5月28日国务院正式印发的《城市更新“十五五”规划》，给未来五年的城市更新工作定了大方向。文件核心从不是“推高房价”，而是坚持人民至上，把改善人居环境放在首位。
同时规划确立“中央统筹、地方负责、市场参与、居民共建”的四方机制，打破以往地方各自为战的局面，真正实现全国一盘棋推进。
钱的投入，更是实打实的民生保障。中央财政对入围城市实行定额补助，东部最高8亿元、中部10亿元、西部12亿元，按工作进度分年拨付。
2026年第一批超长期特别国债中，625亿元明确投向老旧小区改造，重点支持加装电梯、管网更新等民生项目。
国开行已授信承诺老旧小区项目贷款超229亿元，2026年将继续加大支持力度，贷款利率低于普通基建贷。再加上地方政府配套资金、房企出钱出技术，居民少量出资或零负担。
多元资金池精准瞄准老破小的居住硬伤，解决老百姓最关心的问题。这样的投入力度前所未有，不是撒胡椒面式的扶持，而是集中力量办大事，把每一分钱都花在老百姓最需要的地方。
这场多方协同的行动，核心是“民生造福”，顺带实现“资产增值”，真正做到一举两得。第一重造福，是老破小的居住体验实现脱胎换骨。
如今的改造早已不是简单刷刷墙、铺铺路，而是系统性的焕新升级。政企合作加装电梯、更换老化管网、升级消防设施，上海普陀区长风新村街道20个成片改造小区完成加梯后，惠及987户老年家庭，彻底告别爬楼难。
同时新增停车位、社区便利店、养老托幼点，打造“15分钟生活圈”，让居民买菜、看病、接送孩子都不用跑远路。
房企、物业联合社区居民翻新小区绿化、建休闲广场、完善垃圾分类设施，让老小区从“脏乱差”变成“干净美”。居民的直观感受最真实：房子还是那栋房子，但居住体验完全不一样了。
第二重造福，是资产价值的稳步回归。居住品质提升了，核心城区的地段价值自然也就充分释放。贝壳研究院5月最新报告显示，完成改造的老旧小区，二手房均价普遍上涨8%-12%。
上海、杭州核心区部分改造到位的小区，涨幅更是达到15%-25%。重庆2025年完成改造的1227个老旧小区，房价平均上涨8%-15%。
其中江北区五里店街道“阳光社区”改造后，还新增3个社区养老服务站，600多位老人实现“家门口养老”。北京西城部分核心学区老小区，加装电梯并完成系统改造后，房价涨幅达25%，和周边次新房价差大幅缩小。
对普通家庭来说，房子不仅住得舒服了，资产也实现了保值增值。尤其对老年业主而言，增值后的房产还能作为养老保障，真正实现“住有所居、居有所值”。
这里要特别提醒，并非所有老破小都能搭上这波红利，盲目跟风只会踩坑。只有纳入官方十五五城市更新规划、有明确资金落地、政企合作协议已签订的核心城区老破小，才是真正值得关注的标的。
这类房源需满足楼龄20-30年、楼栋结构尚可、无改造硬伤的条件。而无规划的远郊老破小、楼龄超30年的硬伤房、居民意见分歧大无法落地改造的小区，即便短期有热度，也缺乏实际支撑，最终只会让购房者高位被套。
这场造福运动的影响，远不止小区内部。对社区而言，居民参与改造议事的过程，拉近了邻里关系，重塑了社区凝聚力。
专业物业入驻运营，让社区管理更规范，形成“共建共治共享”的社区治理新模式，让社区更有温度。
对城市而言，始终坚持“留改拆并举、以保留提升为主”，不搞大拆大建，留住了城市的肌理和记忆。老旧片区的配套升级，补齐了城市发展的民生短板，让城市的发展更均衡、更宜居，实现真正的城市有机更新。
对社会而言，城市发展的红利真正惠及普通百姓，尤其是中低收入群体和老年群体，有效缩小民生福利差距，助力共同富裕。
而政府、市场、居民多方协作的模式，也为解决民生难题提供了可复制、可推广的宝贵经验，凝聚起社会发展的合力。
需要明确的是，这场民生造福运动从不是一阵风，而是未来5年的长期工程。十五五规划覆盖2026-2030年，期间全国计划改造超10万个老旧小区、数千个老旧片区。
福利红利会分批次、分区域逐步释放，从一线核心城市向三四线城市有序推进，普通人有充足的时间把握机会。
市场主体的参与也在持续深化，房企从传统的住宅开发，逐步转向老旧小区“改造+长期运营”。金融机构持续推出城市更新低息金融产品，物业企业深耕老旧小区民生服务。
多方合力保障改造效果长效落地，让老破小的宜居性持续提升。未来的改造内容，也会从硬件设施升级，逐步延伸到社区养老、托育、医疗、文化等软服务。
让老破小居民不仅住得好，更能在家门口享受优质的公共服务，真正实现民生福祉的全面提升。
老破小的疯抢，本质是一场以民生为核心的人为造福运动。政策托底、资金到位、多方协同，最终让老百姓既住上了好房子，又顺带收获了资产增值。
这不是短期的市场炒作，而是城市发展的必然选择，更是让普通百姓共享城市发展红利的具体体现。未来五年，跟着官方政策走、选对核心城区有明确改造规划的标的，普通人才能稳稳抓住这波城市更新的时代红利。
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